对话罗康瑞：出售企业天地 瑞安将调整资产模式

沿着湖滨路而建的“企业天地”写字楼，让忙碌工作的白领不用出办公室也能享受到上海市区难得的宁静，这座上海租金最高的写字楼之一，最近却被传将被其业主瑞安房地产(0272.HK，下称“瑞安”)出售。近日，瑞安集团主席罗康瑞接受媒体专访时透露，公司正在进行调整转型，并且发力住宅及创业园项目。

调整与转型

“很多人担心是不是中国房地产市场形势不好了，港资企业都纷纷减持，其实不是这样的。我们都非常看好中国的市场，瑞安卖掉企业天地只是为了获取更多资金、开发更多的项目。”罗康瑞开门见山地说，“我们特别看好上海市场，相信我们会有更多项目退出。”

他透露，目前的确有很多买家对“企业天地”感兴趣，相信此项目可给瑞安带来更多的现金流。而这笔现金中的一部分将用于还债，一部分开发新的项目。

《第一财经日报》记者注意到，目前瑞安的资产周转率只有9%，该数字远低于同行的27%，很大程度上也是因为瑞安的项目集中于商业地产，且瑞安对这些项目选择了全部自持。

在瑞安的年报中显示，2014年其股东应占溢利为17.78亿元，2013年这个数字为21.25亿元，同比下跌了16%。摆在瑞安面前的问题是如何向股东提供更有“活力”的资产管理方案。

“我们将调整资产结构，进行更好的资产管理，目前是一个商业地产变革的年代，面对电商的冲击，很多低端的商业地产项目可能都无法存活。地段、设计、服务都考验着每一个开发商，相信像新天地这样具有休闲意味的项目还是可以给人更多的体验。”罗康瑞笑着说。

发力住宅、创业园项目

瑞安最出名的莫过于上海“旧改”过后的“新天地”项目，得益于此，瑞安在武汉、重庆、大连、佛山都有“武汉天地”、“重庆天地”、“大连天地”以及“佛山岭南天地”项目。

硬币的另一面是，这些“旧改”项目花费时间过长，对于资金的周转很不理想，而这样无疑抬高了瑞安的资金成本。

“旧区改造项目机会还是存在，但我们不会再做如此大的规模了，可能会限定在30万平方米~50万平方米的规模。”罗康瑞这样解释。

在他看来，中国城镇化进程中还会诞生许多机会，若与政府配合，还可以创造双赢。比如，在今年“两会”上，有一个关键词叫“大众创业、万众创新”。罗康瑞觉得，瑞安在上海的“创智天地”项目，就与政府“大众创业、万众创新”理念十分契合。

“我们希望可以打造一个中国的硅谷，在这个园区里面有更多年轻创业者去找到属于自己的天空，我们也将引入风投为这些年轻人提供保障，鼓励大家创新。”罗康瑞说。

“创智天地”项目位于上海市杨浦区，周围邻近复旦大学、同济大学、上海财经大学等高校，其项目包含了创智天地广场、创智坊、创智天地创业园及江湾体育中心。本报记者在周末走访该项目发现，其大学路边的咖啡馆鳞次栉比，周末下午这里人流量很大。欧式风格的路面，艺术家、文艺青年和创业者都在这里聚集。

而如果要提高房地产企业的资产周转率，还是需要有一些销售型物业的开发。罗康瑞也坦言，未来将会用更多的精力去做住宅开发。

“经济在发展，改善型住宅的需求还会增加，未来瑞安还要做更多向瑞虹新城一样的中高端项目，体现瑞安的优势。”罗康瑞解释道，“我们不想和内地开发商比拼中低端住宅销售，要把握的是自身优势。”

瑞安曾对外宣称其2015年下半年可销售资源将增加，主要源于瑞安今年在上海还将有豪宅项目“翠湖天地四期”入市，通过引入英国皇室管家服务，以期提升项目定位，保证产品溢价。瑞安产品开发及高端住宅销售总经理戴亚伦曾向记者表示，其价格将参考市场定价。